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Vendre une propriété aux États-Unis, ce n’est pas simple

Selon CanadianForex, un des plus importants groupes de bureaux de change en Amérique du Nord, un nombre croissant de Canadiens vendent leurs propriétés aux États-Unis* en raison de la hausse des prix des biens immobiliers et de la faiblesse du dollar canadien. CanadianForex ne qualifie pas ce mouvement de tendance, car il pourrait ne s’agir, en fait, que d’un soubresaut, mais si vous êtes un Canadien qui jongle avec l’idée de conserver ou de vendre une propriété aux États-Unis, vous devez tenir compte de plusieurs aspects.

Conserver votre propriété aux États-Unis

  • Compte tenu de la baisse du huard, vous devrez réviser votre budget pour y inclure la hausse des coûts de propriété. Les taxes foncières, les services publics et les frais d’entretien et de copropriété vous coûteront plus cher si vous les payez à même une source de revenus canadienne.

Vendre votre propriété aux États-Unis

  • En vertu des lois fiscales américaines, la plupart des Canadiens sont considérés comme des étrangers non résidents. Autrement dit, ils ne sont ni citoyens ni résidents américains. À titre d’étranger non résident, vous ne payez généralement de l’impôt que sur votre revenu de source américaine, tel qu’un revenu de location, mais les États-Unis ont également une loi visant à garantir le prélèvement de l’impôt lorsqu’un étranger non résident y vend une propriété.
  • En vertu de la Foreign Investment In Real Property Tax Act (FIRPTA), l’acheteur de la propriété doit retenir 10 % du produit brut de la vente, ce qui peut largement dépasser l’impôt exigible sur tout gain en capital réalisé. On peut se faire rembourser l'impôt excédentaire après la vente en produisant une déclaration de revenus américaine 1040NR – les lettres « NR » correspondant à non-résident. En tenant compte de la prolongation automatique accordée aux dossiers de non-résidents, cette déclaration doit être produite au plus tard le 15 juin de l’année suivant celle de la vente.
  • Pour produire une déclaration de revenus aux États-Unis, vous aurez besoin d’un Individual Tax Identification Number (ITIN). Vous pouvez en obtenir un auprès de l’IRS en postant un formulaire W‑7 dûment rempli au centre de service de l’IRS à Austin ou en déposant ce formulaire auprès d’un « Acceptance Agent » ou d’un consulat américain.
  • Si vous détenez la propriété depuis plus d’un an, le taux d’imposition américain sur les gains en capital variera de 5 % à 20 %, selon l’importance du gain et vos autres sources de revenus américains. Si vous avez déclaré des revenus de location dans le passé, vous pourriez aussi avoir des revenus ordinaires découlant de récupérations d’amortissements antérieurs. Vous devrez également déclarer le gain en capital et toute récupération d’amortissement au Canada, mais vous pouvez habituellement demander un crédit d’impôt pour l’impôt payé chez l’oncle Sam.
  • Votre prix de base et le produit de la vente étant déclarés en dollars canadiens dans votre déclaration canadienne, vous pourriez aussi toucher un gain de change.

Voilà seulement quelques-uns des aspects complexes qui peuvent s’avérer coûteux lors de la vente d’une propriété aux États-Unis. C’est pourquoi il convient de faire appel à des conseillers juridiques, comptables et autres avant de mettre votre propriété en vente.

Révision : 30 septembre 2015

Cette chronique, rédigée et publiée par Services Financiers Groupe Investors Inc. (au Québec, cabinet de services financiers) et par Valeurs mobilières Groupe Investors Inc. (au Québec, cabinet de planification financière) contient des renseignements de nature générale seulement; son but n’est pas d’inciter le lecteur à acheter ou à vendre des produits de placement. Adressez-vous à un conseiller financier pour obtenir des conseils adaptés à votre situation personnelle. Pour de plus amples renseignements sur ce sujet, veuillez communiquer avec votre conseiller du Groupe Investors.