Taux hypothécaires à la hausse

Bien que le taux du financement à un jour de la Banque du Canada n’ait pas bougé depuis un certain temps, les taux hypothécaires sont en augmentation. Voici pourquoi et quelles pourraient être les conséquences pour vous.

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Acheter une maison est devenu beaucoup plus facile, ces dernières années. Les taux hypothécaires extrêmement bas – souvent entre 1 % et 3 % – ont permis à bien des Canadiens d’accéder à la propriété en défrayant des coûts mensuels raisonnables. Ces mêmes taux ont cependant dopé les prix du marché immobilier : depuis 2008, le prix moyen d’une maison au Canada a augmenté de 60 %, tandis que le taux hypothécaire fixe de 5 ans en vigueur a diminué de 37 %.

En finance, ce qui baisse a tendance à remonter, et il semble que ce soit le cas des taux hypothécaires, conséquence des changements apportés à la réglementation gouvernementale et de la croissance des rendements obligataires. Voici comment cette hausse pourrait vous affecter.

Remontée des taux longs

Les gens du milieu aiment parler du taux de financement à un jour de la Banque du Canada et de celui des fonds fédéraux de la Réserve fédérale, qui sont tous deux des taux à court terme. Ils sont contrôlés par les gouverneurs des banques centrales, qui en discutent lors de leurs réunions périodiques.

Toutefois, ce ne sont pas ces taux qui ont le plus d’incidence sur les taux hypothécaires fixes. Leur fluctuation serait plutôt due au rendement de l’obligation à cinq ans du gouvernement du Canada, selon Robert McLister, fondateur de RateSpy.com, un site qui permet de les comparer.

Le rendement de l’obligation à cinq ans est passé de 0,48 %, en février, à 1,13 %, à la fin de 2016, ce qui a contribué à la hausse des taux hypothécaires.

Pourquoi l’obligation à cinq ans ? Parce que la plupart des prêts hypothécaires ont une durée de cinq ans et que les compagnies qui offrent du financement le font en vendant des Certificats de placement garanti (CPG), des billets de dépôt et des titres adossés à des créances immobilières ayant une échéance similaire.

Les taux hypothécaires variables peuvent toutefois correspondre au taux préférentiel ou à un taux plus faible fixé par les institutions financières. Cette baisse dépend des coûts de financement à court terme qu’elles doivent débourser et c’est pourquoi le taux fluctue tout au long de la durée du prêt, explique M. McLister.

Intervention gouvernementale

L’an dernier, le gouvernement canadien a choisi d’intervenir pour freiner la surchauffe du marché immobilier et éviter que les acheteurs ne s’endettent excessivement.

Il a raffermi les règles régissant l’assurance hypothécaire et la capitalisation des banques, interdisant d’assurer les refinancements, d’augmenter les périodes d’amortissement et d’accorder des prêts aux acheteurs d’une maison d’un million de dollars ou plus. Grâce à ces mesures, il est plus coûteux pour les prêteurs de titriser des prêts hypothécaires ou d’en détenir dans leur bilan, explique M. McLister. « Et ils font payer ces coûts supplémentaires aux consommateurs par l’entremise de taux plus élevés », ajoute-t-il.

De plus, les acheteurs doivent maintenant verser une mise de fonds de 20 % de la valeur d’une propriété, ou se qualifier pour le taux fixe de cinq ans affiché par la Banque du Canada, actuellement à 4,64 %.

Considérées globalement, ces règles gouvernementales « réduisent la concurrence sur le segment des prêts hypothécaires à ratio faible », ce qui cause une augmentation des taux, analyse M. McLister.

L’effet Trump

Si l’élection de Donald Trump a galvanisé les marchés boursiers, elle a aussi entraîné la hausse des taux obligataires à long terme aux États-Unis et au Canada – lorsque les taux américains augmentent, les rendements canadiens ont tendance à les suivre. Les marchés obligataires réagissent à l’inflation que pourrait causer l’arrivée du nouveau président.

« De tous les présidents américains, Trump est celui qui est le plus favorable à une croissance de l’économie. Les marchés financiers estiment que les baisses d’impôt, les dépenses en infrastructures, les allègements réglementaires et autres politiques qu’il propose auront un effet inflationniste, poursuit M. McLister. Et quand il y a de fortes attentes d’inflation, les rendements obligataires augmentent. »

Depuis l’élection de Trump, le 8 novembre dernier, les rendements obligataires à cinq ans de la Banque du Canada ont connu une hausse d’environ 0,4 %. C’est l’une des raisons pour lesquelles certaines banques ont augmenté les taux préférentiels de leurs prêts hypothécaires à taux variable et à taux fixe, dans certains cas entre 0,25 % et 0,40 %.

Les conséquences pour vous

Avec la hausse des taux hypothécaires, il devient plus difficile de faire l’acquisition d’une première maison. Les nouveaux acheteurs devront soit patienter le temps d’amasser suffisamment d’argent pour leur mise de fonds initiale, soit trouver une demeure à prix plus abordable.

Il est toutefois encore possible d’obtenir des prêts hypothécaires à taux attrayants. Selon Ken Walus, vice-président adjoint, Prêts hypothécaires au Groupe Investors, même si l’on n’a aucune mise de fonds et qu’on ne se qualifie pas pour un prêt hypothécaire au taux affiché par la Banque du Canada, on peut obtenir des taux variables ou fixes inférieurs à 3 % de la part de nombreux prêteurs.

Mais il n’y a pas que le taux qui compte, précise-t-il. Vaut mieux opter pour un prêt hypothécaire adapté à notre mode de vie. Si on ne veut pas s’en faire pour les mensualités à payer pendant cinq ans, un prêt hypothécaire à taux fixe est le meilleur choix. Si notre situation financière nous permet d’attendre de voir ce qu’il va se passer, un prêt à taux variable pourrait être la solution.

« Un prêt hypothécaire ne devrait pas nous empêcher de dormir. Qu’on opte pour un prêt à taux fixe ou variable, on devrait être assuré qu’il s’agit de la bonne décision », conclut M. Walus.

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