Comment obtenir plus d’un prêt hypothécaire

Un nombre croissant de Canadiens multiplient leurs achats immobiliers. Voici comment financer plusieurs demeures.

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En 2002, Greg Baldwin a jeté au hasard un coup d’œil sur le marché torontois des appartements en copropriété (couramment appelés « condominiums » ou « condos »). À l’époque, il travaillait en informatique dans la Silicon Valley et gagnait un salaire suffisant pour faire une mise de fonds sur deux condos au Canada. Après beaucoup de temps, d’efforts et de documents transmis par messagerie d’un pays à l’autre, et grâce à son bon dossier de crédit et au fait qu’il avait trouvé des locataires avant la clôture des prêts, il a réussi à décrocher un excellent taux d’intérêt auprès d’une grande banque.

Le gouvernement fédéral oblige maintenant les demandeurs d’un nouveau prêt ordinaire à prouver qu’ils pourraient assumer leurs paiements si le plus élevé des deux taux suivants devait s’appliquer : le taux fixe de 5 ans de la Banque du Canada... ou le taux offert par leur prêteur, majoré de 2 pour cent.

Durant les 10  années suivantes, M. Baldwin a acheté et revendu huit autres condos. « Ils étaient rentables et ça me semblait une bonne idée », témoigne-t-il. La vente de ses propriétés, sans oublier tous les loyers perçus chaque mois, lui a effectivement beaucoup rapporté. Au cours de cette période, cependant, les règles entourant les emprunts se sont resserrées et les prix de l’immobilier n’ont cessé d’augmenter.

Si la plupart des Canadiens ne jonglent pas avec autant d’hypothèques que M. Baldwin — quoique ce dernier a vendu son parc immobilier dans les dernières années — beaucoup d’entre eux possèdent des propriétés locatives, des chalets ou des logements pour leurs enfants aux études postsecondaires. Selon la SCHL (Société canadienne d’hypothèques et de logement), 15  pour cent des nouveaux prêts hypothécaires octroyés au pays en 2016 et en 2017 visaient des résidences secondaires.

Julie West, directrice générale du réseau de spécialistes en planification hypothécaire d’IG Gestion de patrimoine, affirme que les bonnes raisons ne manquent pas pour devenir propriétaire de multiples domiciles, l’une d’elles — et non la moindre — étant le potentiel d’appréciation : « Il s’avère difficile de générer autrement le taux de rendement des propriétés résidentielles des dernières années ». En effet, le prix moyen d’une maison au pays a plus que doublé en 10 ans d’après l’Association canadienne de l’immeuble, et les loyers ont aussi fortement augmenté dans les villes populaires telles que Toronto, où un studio se loue en moyenne 1 089 $ par mois.

Quand on y pense, obtenir un deuxième ou un troisième prêt hypothécaire a beaucoup en commun avec le fait d’hypothéquer sa résidence principale. Avant d’aller de l’avant, il importe toutefois de bien faire ses devoirs.

Respecter les nouvelles règles plus strictes

M. Baldwin avait remarqué le resserrement des règles relatives aux prêts hypothécaires au fil des ans, mais celles-ci se sont durcies encore davantage en janvier 2018. Le gouvernement fédéral oblige maintenant les demandeurs d’un nouveau prêt ordinaire à prouver qu’ils pourraient assumer leurs paiements si le plus élevé des deux taux suivants devait s’appliquer : le taux fixe de 5 ans de la Banque du Canada (présentement de 5,34 %) ou le taux offert par leur prêteur, majoré de 2 pour cent. Même si le taux réel octroyé s’avère inférieur, vous devez passer ce test. « Des gens qui se qualifiaient pour un prêt d’un certain montant avant janvier 2018 risquent ainsi de ne plus se qualifier », explique Mme West.

Voici un exemple : d’après nos calculs, effectués grâce à l’Outil d'évaluation d'admissibilité à un prêt hypothécaire du gouvernement canadien, un ménage non endetté gagnant 200 000 $ par an peut obtenir un financement total de 800 000 $ (pour investir à parts égales dans une maison et un condo) si les frais de chauffage et les impôts fonciers sont modestes. Mais dès que le revenu baisse à 150 000 $, les ratios d’endettement cessent d’être respectés et le ménage doit faire une plus grosse mise de fonds pour acheter deux propriétés de 400 000 $, faute de quoi il devra se tourner vers des logements plus abordables. 

Fournir une pile de documents

Comme M. Baldwin l’a constaté, les institutions financières exigent une multitude de preuves avant d’accepter de financer une résidence secondaire. Vous devrez remettre des talons de paie pour attester votre revenu d’emploi, de même que votre déclaration T1 Générale, qui indique tous vos revenus annuels. Si vous êtes travailleur autonome, vous aurez à présenter vos avis de cotisation des trois dernières années.

Les prêteurs peuvent aussi exiger de voir les factures de chauffage, que pourra vous fournir l’ancien propriétaire, sinon ils évalueront les frais à 1 $ par pied carré. Vous devrez aussi remettre le relevé d’impôts fonciers ou une estimation de ces derniers.

Vous prévoyez louer votre nouvelle demeure? Les prêteurs voudront un bail signé ou une estimation des loyers courants. Si vous louez des logements depuis au moins deux ans, vous devrez présenter un État des loyers de biens immeubles, qui indique le montant perçu dans les dernières années.

Mais attention : seulement la moitié des revenus de location est incluse dans le calcul de votre admissibilité à un nouveau prêt hypothécaire. Selon Mme West, les prêteurs préfèrent obtenir une preuve des loyers perçus durant au moins les deux dernières années : « Plus votre revenu de location est stable, plus vous obtiendrez facilement du financement pour un nouvel achat, car le prêteur peut utiliser le montant du loyer net dans ses calculs ».

Bien évaluer les risques liés à la propriété

Les prêteurs ne se soucient pas que de l’aspect financier; ils veulent savoir si vous faites un placement immobilier judicieux. « Les chalets peuvent poser problème, avertit Mme West. Certaines institutions refusent ceux en région trop éloignée car ils sont inaccessibles en hiver. » Les petits paradis insulaires et les maisons en zones inondables, entre autres, peuvent être considérés comme des investissements trop risqués.

Gérer votre investissement

M. Baldwin ne s’ennuie pas du casse-tête des multiples paiements hypothécaires et de la traque aux mauvais payeurs. À l’époque, il utilisait une marge de crédit pour combler les manques à  gagner.

Puisque les dépenses liées à la location (les intérêts du prêt hypothécaire, les réparations, les assurances, le chauffage, etc.) constituent des déductions fiscales, Mme West affirme que le remboursement du deuxième prêt hypothécaire ne devrait peut-être pas passer en premier. Ceux qui souhaitent quand même payer un prêt plus vite que prévu choisissent souvent de le faire au moyen de leur remboursement d’impôt annuel. Assurez-vous néanmoins que vous ne paierez aucune pénalité et que votre conseiller financier juge l’opération pertinente.

Avant d’investir dans une nouvelle propriété, vous devez impérativement vérifier que les paiements hypothécaires et autres dépenses à assumer s’intègrent bien dans votre plan financier global et que vous pourrez continuer à les faire même si votre situation change. « Les chiffres doivent montrer que c’est possible, car l’immobilier n'est pas un placement à court terme », conclut Mme West.

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